在全球酒店业投资“供过于求”的大背景下，未来酒店业还有没有投资空间？到底应以何种规模、到哪些地区投资？5日，在济南举行的“2009国际酒店投资论坛”上，行业人士普遍认为，在一线城市投资饱和的情况下，二、三线城市将是未来酒店业投资的热点。同时，整个行业也面临投资过度的问题。

　　何时恢复还是未知数

　　对于业内认为国际金融危机对酒店业的不利影响已经过去的说法，中国旅游饭店业协会副会长、北京市旅游行业协会饭店分会会长、港澳中心有限公司常务董事、总经理徐锦祉说：“我并不觉得酒店行业可以这么乐观。”

　　徐锦祉说，1997年亚洲金融风暴后，房价用了4年的时间才恢复到以前的水平，而酒店行业房价的平均水平用了5年到6年的时间才恢复。此次受国际金融危机影响，有的区域房价下降15%，有的区域下降30%，房价需要多少时间才能上去，还是个未知数。

　　数据显示，2006年中国酒店交易额达到创纪录的16亿美元，随后逐年回落：2007年为10亿美元，2008年仅为3亿美元，触及2004年以来的最低水平。

　　海航国际酒店管理有限公司总裁高天明介绍说，截至2007年底，全国共有星级饭店1.5万个，国际酒店集团41个，国内酒店集团27个，管理公司316家。2008年，国内四星级酒店经营毛利率普遍下降。其中，国际酒店集团的经营毛利率为33.3%，国内酒店集团为31.07%，业主自己管理的仅为27.9%。

　　千禧国际酒店集团大中华区副总裁黎自豪说，酒店业的一项调查显示，70%的被调查者认为现金流是企业目前面临的主要问题，接近80%的被调查者希望未来12个月建设成本减少30%。调查还显示，70%的人认为中国的酒店业市场在12年以后会有明显回升。

　　而此前，国家旅游局规划发展与财务司原司长魏小安曾表示，就算没有国际金融危机的影响，中国的酒店业也将由于结构问题出现严重的滑坡，应该过5年的苦日子、5年的紧日子，没有10年缓不过来。

　　黄金时代即将到来

　　不过，也有行业人士对酒店业未来的发展持乐观态度。高天明表示，“中国旅游业、饭店业的黄金时代即将到来。”

　　高天明的乐观来源于中国经济发展的强劲势头和旅游业的飞速发展。中国GDP连续8年增速世界第一，截至2008年年底，中国的GDP为4.3万亿美元，位居世界第三，今年有望超过日本，跃居世界第二。经济的高速发展促进了旅游和酒店业的飞速发展。

　　据高天明介绍，近年来，休闲旅游业在国民经济中的比重逐年增加。据国家旅游局统计，2009年“十一”黄金周，旅游总人次达到2.28亿，比去年增长28.1%。

　　出境旅游继续蓬勃发展。2008年，中国出境游达到4584万人次，较上一年增长11.9%。预计2009年将首次跨越5000万人次大关。

　　而在过去的8年里，入境游游客年均增长率为5.95%，国内游游客的平均增长率为11.3%，出境游游客的年均增长率为21.5%。

　　此外，国务院常务会议11月25日讨论并原则通过《关于加快发展旅游业的意见》，提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。这被高天明看做是酒店业投资的“非常大的利好消息，可以说是千年一遇”。

　　业内人士认为，一方面，中国入境游游客会越来越多，另一方面，随着国内旅游业的升温，对酒店客房的需求量会越来越大。这两种因素使得国内酒店业还有很大的上升空间。

　　过度投资侵蚀收益

　　徐锦祉表示，到目前为止，上海星级饭店的数量还不到日本东京的一半。因此，酒店业的投资并非已经过剩，但过度投资的问题不得不引起重视。

　　酒店的投资额度应该依据当地酒店业平均房价的高低和投资回报率的大小来确定，过度投资必然导致资金链跟不上。目前，不仅北京、上海有很多太过豪华的酒店，二、三线城市也出现了这种现象。“太过豪华之后，所能产生的效益就不成比例了。”他表示，在短期之内，酒店房价最高只能高于当时当地酒店业最高房价的15%，再高就不现实了。

　　徐锦祉同时认为，投资者最头疼的问题在于如何挑选好的投资环境，即投资到哪里去的问题。他说，投资者必须了解什么是“合理的酒店”。所谓“合理的酒店”，就是在这个地区内投资一家酒店，与这个地区所需的客房的数量、餐厅的数量以及会议设施的数量都能够配套。而目前，常有投资者投资的酒店项目有1000多人的大宴会厅、大会议室，房间却只有200个。

　　此外，酒店业投资还存在一个误区：依靠房地产业带动固然好，但很多房地产投资商不考虑建酒店的位置，往往在其开发的房地产投资项目附近建酒店，导致酒店分布不合理。

　　未来两大投资热点

　　徐锦祉进一步指出，未来有两大投资热点，一是二、三线城市将是未来酒店业投资的方向。

　　据了解，中国西北部地区和二、三线城市的酒店业市场大多数仍是处女地，投资开发酒店将是大势所趋，资源型城市（自然资源和人文资源）和度假型城市将是新的投资热点。随着经济企稳回升和国家刺激内需政策的落实，二、三线城市和西北部地区经济增长的较快发展，为下一轮旅游饭店业的发展提供了无限空间。

　　一线城市将迎来收购热潮，是徐锦祉说的另外一个投资热点。他认为，受国际金融危机冲击，部分酒店出现资金紧张等问题，此时这部分酒店会考虑出售股权，而对于资金充裕的投资者来说，这是并购的好时机。

　　仲量联行酒店集团董事总经理安瑞达也曾预测，出现资金困难的卖家将会进入市场，预计将有若干五星级酒店出售的案例出现。

　　高天明则指出，在东部沿海地区，高级豪华酒店将受到挑战，有限服务型酒店将迎来新机遇。东部沿海一线城市酒店普遍供大于求，在未来3至5年内，收购兼并将取代投资建造。